Impuesto Predial: MinHacienda Reitera el Plazo de Cinco Años para Solicitar Devoluciones por Pagos en Exceso

Las sociedades operativas y patrimoniales suelen concentrar parte relevante de sus activos en plantas industriales, bodegas, locales, terrenos y otros inmuebles. Los procesos de formación, actualización o conservación catastral pueden elevar el avalúo y, con él, la carga del Impuesto Predial Unificado. Cuando la liquidación desconoce los límites legales aplicables o posteriormente se corrige la base gravable, pueden surgir sumas pagadas en exceso cuya recuperación representa una oportunidad concreta de liquidez.

El Concepto 043968 del 16 de junio de 2026, expedido por la Subdirección de Fortalecimiento Institucional Territorial del Ministerio de Hacienda, aborda el término para solicitar la devolución o compensación de pagos en exceso o de lo no debido en el impuesto predial. Para este análisis es relevante el parágrafo 2 del artículo 4 de la Ley 1995 de 2019, que estableció expresamente un término de cinco (5) años para presentar la solicitud. Sin embargo, como el artículo 3 dispuso que la ley tendría aplicación durante cinco años contados desde su sanción, debe verificarse en cada caso la vigencia fiscal involucrada, los efectos jurídicos consolidados y las reglas territoriales aplicables.

Criterios Clave del Pronunciamiento del Ministerio de Hacienda

1. ¿Cuándo existe un pago en exceso? Existe cuando el contribuyente paga una suma superior a la legalmente exigible. En materia predial, puede originarse, por ejemplo, si el impuesto se liquidó sobre un avalúo que posteriormente fue revisado o corregido, o si se aplicó un incremento superior al límite legal correspondiente. La suma recuperable será la diferencia entre lo efectivamente pagado y lo que debió pagarse conforme al avalúo y a las reglas aplicables. El pago de lo no debido, por su parte, supone que no existía causa legal para exigir el tributo o una parte de este.
2. Regla general del término de cinco años: El parágrafo 2 del artículo 4 de la Ley 1995 de 2019 previó que la devolución o compensación podía solicitarse dentro de los cinco (5) años siguientes al vencimiento del plazo para pagar o al momento del pago. Si el exceso solo se concreta o acredita mediante un acto posterior de revisión catastral o reliquidación, debe estudiarse cuidadosamente desde cuándo podía ejercerse la reclamación. En consecuencia, el punto de partida del término no debe formularse como una regla automática: exige revisar la vigencia discutida, el acto que estableció el nuevo avalúo, la fecha del pago, la firmeza de las decisiones y el estatuto tributario territorial.
3. Revisión catastral y efectos tributarios: El propietario o poseedor puede solicitar en cualquier momento la revisión del avalúo cuando este no refleje las características y condiciones del predio, aportando las pruebas correspondientes. La autoridad catastral debe decidir dentro de los tres (3) meses siguientes a la radicación. La revisión no altera los calendarios tributarios y sus efectos rigen, conforme a la Ley 1995 de 2019, desde el 1.º de enero del año siguiente a aquel en que quede en firme el acto que ordena la anotación.

Límites de incremento previstos en la Ley 1995 de 2019

Durante su período de aplicación, la ley fijó, para predios actualizados catastralmente y cuyo impuesto se pagará con base en dicha actualización, un límite máximo de incremento equivalente al IPC más ocho puntos porcentuales. Para predios no actualizados, estableció un máximo del 50 % frente al impuesto liquidado el año anterior. En viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo de hasta 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el aumento anual no podía superar el 100 % del IPC. La norma excluyó, entre otros supuestos, ciertos terrenos urbanizables no edificados, nuevas construcciones, autoavalúos, cambios de destino económico, modificaciones de áreas, predios rurales de 100 hectáreas o más y predios sin formación catastral.

Impacto Financiero y Recomendaciones para Empresas y Vehículos Patrimoniales

La revisión debe separar tres asuntos: la legalidad del avalúo, la correcta liquidación del impuesto y la oportunidad de la solicitud de devolución. Un avalúo elevado no implica por sí solo un pago en exceso; es necesario demostrar la diferencia entre lo efectivamente pagado y lo legalmente exigible, así como identificar el acto o hecho que sustenta la reliquidación. Recomendamos priorizar las siguientes acciones:

• Revisar las últimas cinco vigencias, los avalúos, facturas, comprobantes de pago, actos de actualización o revisión, áreas, destinación económica y topes aplicables. El objetivo es cuantificar diferencias y preservar los soportes de la reclamación.
• Si el desacuerdo recae sobre las características o el valor catastral, debe evaluarse la revisión ante la autoridad catastral. Si recae sobre la liquidación o facturación del impuesto, procede analizar los recursos y mecanismos previstos en el estatuto tributario territorial. La Ley 1995 de 2019 señala, además, que el recurso de reconsideración en materia de impuesto predial tiene efecto suspensivo y atribuye la carga de la prueba a la entidad.
• La solicitud debe identificar cada vigencia, explicar el origen del exceso, acreditar el pago y aportar el acto catastral, tributario o judicial que soporte la reliquidación. El término debe calcularse caso por caso, evitando depender de una interpretación única sobre su fecha inicial.

Propuesta de Acompañamiento Estratégico

En Morand nuestro equipo técnico y experto en materia de impuesto predial ponemos a su disposición las siguientes líneas de servicio:

1. Diagnóstico predial y cuantificación: Revisión técnica y jurídica de avalúos, facturación y pagos para identificar diferencias recuperables, riesgos de prescripción y soportes faltantes.
2. Asesoría tributaria territorial: Representación técnica y legal en revisiones catastrales, recursos contra actos de liquidación y solicitudes de devolución o compensación ante las autoridades competentes.
3. Defensa judicial: Evaluación y representación ante la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo cuando la decisión desfavorable de la entidad territorial permita acudir al medio de control procedente, según el acto discutido y los términos aplicables.

Una revisión temprana permite dimensionar el valor recuperable y evitar la pérdida de oportunidades por vencimiento de términos. Quedamos a su disposición para evaluar los inmuebles de sus empresas o vehículos patrimoniales y diseñar una estrategia de recuperación ajustada a cada municipio.