Acuerdo 1084 de 2026: cambios tributarios en Bogotá

El Concejo de Bogotá aprobó el Acuerdo Distrital 1084 del 8 de octubre de 2026, una reforma tributaria local de amplio alcance que transforma de manera integral la fiscalidad corporativa, la gestión de activos fiduciarios y patrimoniales, y la estructuración de proyectos inmobiliarios en la ciudad.

Bajo la consigna de premiar el desarrollo y penalizar el estancamiento, la norma crea incentivos tributarios agresivos a 10 años para inversiones estratégicas y renovaciones sostenibles, al tiempo que impone nuevos costos permanentes sobre activos improductivos, inmuebles comerciales e industriales y ciertos sectores empresariales.

A continuación, presentamos un análisis con enfoque de negocio sobre las principales oportunidades de ahorro, los riesgos que exigen reestructuración y las acciones prioritarias antes de finalizar el año.

1. Ventana de Oportunidad Contingente: Alivio Extraordinario de Cartera (Saneamiento Fiscal)

Para las compañías y vehículos patrimoniales con contingencias tributarias o deudas en mora con el Distrito, se habilita una ventana de saneamiento financiero hasta el 21 de diciembre de 2026 (Art. 7°).

● El Beneficio: Descuento del 60% en intereses y sanciones causadas al pagar el 100% del capital y el 40% restante de intereses/sanciones en un solo pago antes de la fecha límite.

● Sanciones por no Enviar Información: Reducción del 60% del valor adeudado pagando únicamente el 40%.

● Obligaciones No Tributarias: Aplica descuento del 60% en intereses sobre acreencias a favor de entidades distritales centralizadas, alcaldías locales y multas de tránsito (mora previa al 30 de junio de 2024).

● Impacto Proceso-Judicial: El pago extingue la obligación y constituye desistimiento de discusiones administrativas. Excepción: No aplica a agentes de retención del ICA ni a actos en nulidad y restablecimiento del derecho.

2. Sector Inmobiliario y Urbanístico: Incentivos al Desarrollo vs. Castigo a la Inactividad

El mapa inmobiliario de Bogotá sufre una reestructuración profunda que impactará valoraciones, presupuestos y modelos de rentabilidad.

A. Penalización a la Inactividad e Incremento de Costos Recurrentes

● Lotes Urbanizables no Urbanizados o Edificados: Se fija una tarifa predial del 33 por mil para inmuebles con avalúo superior a $63.048.000 (Art. 20), lo que incrementa significativamente el costo de mantener suelo de reserva (land banking) sin ejecutar.

● Sobretasa de Alumbrado Público (Desde el 1° de enero de 2027): Se adopta una sobretasa al Impuesto Predial Unificado (Arts. 10 a 14) que grava con 1 por mil a predios comerciales, industriales

y financieros, y con 0.8 por mil a lotes urbanizables no urbanizados o edificados y predios dotacionales.

○ Riesgo Financiero: Los beneficiarios de exenciones prediales del 100% (salvo exclusiones legales explícitas) deberán tributar sobre el 100% del avalúo catastral para esta sobretasa.

● Enterramiento Obligatorio de Redes: A partir de la vigencia del acuerdo, todas las redes nuevas o reemplazadas de servicios públicos y telecomunicaciones en espacio público deberán ser subterráneas (Art. 47), lo que incrementará los CAPEX de infraestructura urbanística.

B. Oportunidades de Exención Predial y Delineación Urbana

● Renovación Urbana y Movilidad Sostenible (PRUMS): Exención progresiva en el Impuesto Predial durante 10 años (100% del año 1 al 5) para propietarios que aporten inmuebles a proyectos de vivienda en renovación urbana o PRUMS y reciban unidades en contraprestación (Art. 4°). Exige certificación en construcción sostenible (LEED, EDGE, Casa Colombia, BCS).

● Arrendamiento Especializado (Multifamily - Renta de Largo Plazo): Exención predial a 10 años (100% primeros 5 años) para proyectos de obra nueva residencial de más de 50 unidades, bajo un único propietario, destinados a arrendamiento de largo plazo (más de 30 días) y con certificación ambiental (Art. 5°).

● Distritos Aeroportuarios (Fontibón y Engativá): Exención predial del 100% por 5 años (decayendo hasta el año 10) y 100% en Delineación Urbana para proyectos de inversión en las Actuaciones Estratégicas de estas zonas, sumado a exenciones en ICA bajo compromisos de empleo formal (Art. 3°).

● Vivienda Nueva Sismorresistente: Exención predial por 8 años (80% inicial) para aportantes de predios construidos antes de la NSR-10 o sin licencia que se destinen a vivienda nueva sismorresistente con certificación sostenible (Art. 50°).

● Edificaciones Existentes Sostenibles: Exención de predial de hasta el 50% por 2 a 4 años para inmuebles construidos antes de 1998 que implementen medidas de construcción sostenible bajo el programa Bogotá Construcción Sostenible (Art. 51°).

● Pago Compensatorio por Plusvalía: Se crea un mecanismo voluntario de pago compensatorio por incrementos en el valor del suelo derivados de cambios de uso, edificabilidad o clasificación (Art. 41). Reemplaza la obligación de plusvalía tradicional y ofrece certidumbre financiera sobre la captura de valor.

3. Ajustes en el Impuesto de Industria y Comercio (ICA)

A. Incentivos para Nuevas Inversiones y Macroproyectos (Arts. 1° y 2°)

● Exención Progresiva en ICA hasta por 10 años: Nuevos contribuyentes que desarrollen actividades industriales (farmacéutica, autopartes, tecnología, alimentos) o de servicios (software, I+D, salud, educación) y realicen inversiones desde 88.073 UVT con la creación de entre 30 y 100 empleos directos.

● Descuento del 60% al 80% en ICA: Para contribuyentes actuales inscritos en el RIT que presenten proyectos de inversión en activos fijos productivos antes del 31 de diciembre de 2027. El descuento aplica durante 2 años tras finalizar la inversión sobre el crecimiento del impuesto.

B. Reconfiguración Tarifaria e Incremento en Sectores Específicos (Art. 21)

Las tarifas generales de ICA se simplifican (de 13 a 7 tarifas), pero se incrementa la carga gravable para sectores clave a partir del 1° de enero de 2027 (o inmediato para declarantes bimestrales):

● Sector Financiero y Asegurador: Tarifa especial del 20 por mil para las vigencias 2026-2027 (reduciéndose al 19% en 2028 y 18% en 2029).

● Comercio de Alcohol y Tabaco: Se fija tarifa máxima del 19 por mil.

● Vehículos Automotores: Comercio de vehículos convencionales y usados tributará al 11 por mil, mientras que los vehículos híbridos pagarán el 10 por mil y los eléctricos mantendrán tarifa preferencial del 8 por mil.

● Régimen SIMPLE: Se actualizan y ajustan las tarifas consolidadas de ICA para los inscritos en este régimen en Bogotá a partir de 2027 (Art. 24).

C. Modificación en la Sobretasa Bomberil (Arts. 22 y 23)

Aplica sobre responsables de ICA con ingresos netos anuales iguales o superiores a 38.000 UVT. Los declarantes bimestrales deberán efectuar anticipos bimestrales del 1% sobre el valor liquidado por ICA en el periodo respectivo y consolidar el tributo en la última declaración del año.

4. Procedimiento Tributario, Notificaciones y Simplificación

● Notificación Electrónica Preferente: Tendrá plena validez al correo informado en el RIT (Art. 28). Los términos legales para responder o impugnar comenzarán a correr 5 días después de la entrega del correo.

● Alivio de Retención en la Fuente ICA para Microempresas: Los contribuyentes con ingresos netos anuales en Bogotá inferiores a 1.933 UVT no estarán sujetos a retención por pagos con tarjeta débito/crédito ni obligados a declarar ICA si no superan dicho tope (Art. 25).

● Derogatoria de Impuestos Menores: A partir del 1° de enero de 2027, se eliminan el Impuesto a la Publicidad Exterior Visual y el Impuesto Unificado de Fondo de Pobres, Azar y Espectáculos (Art. 37).

Matriz de Oportunidades y Riesgos del Acuerdo 1084

Liquidez

Oportunidades Estratégicas Ahorro del 60% en intereses y sanciones pagando el capital antes del 21/Dic/2026. Exención de retención en tarjetas para ingresos < 1.933 UVT.

Riesgos y Nuevas Cargas Anticipos bimestrales del 1% de la Sobretasa Bomberil para empresas con ingresos ≥ 38.000 UVT.

Portafolios Inmobiliarios

Oportunidades Estratégicas Exenciones prediales de 8 a 10 años en Renovación Urbana, Multifamily, Distritos Aeroportuarios y Construcción Sostenible.

Riesgos y Nuevas Cargas Tarifa predial del 33 por mil para lotes urbanizables no edificados. Sobretasa de Alumbrado Público del 0.8% a 1% por mil desde 2027.

Operación Corporativa

Oportunidades Estratégicas Descuentos en ICA del 60% al 80% por proyectos de inversión en activos fijos presentados antes de finales de 2027.

Riesgos y Nuevas Cargas Aumento tarifario en ICA al 20 por mil para sector financiero y al 19 por mil para licores y tabaco. Obligación de soterramiento de redes.

Nuestro Valor Agregado y Acompañamiento

Frente a esta reconfiguración normativa, contaos con un equipo de profesionales expertos para guiar a su empresa en el nuevo entramado tributario loca, con algunas de las siguientes acciones:

1. Saneamiento de Cartera (Cierre 2026): Modelar las contingencias distritales pendientes y gestionar el pago único antes del 21 de diciembre para congelar intereses y condonar el 60% de sanciones e intereses.

2. Revisión del Portafolio de Inmuebles: Clasificar activos fijos terrenos y construcciones en Bogotá. Diseñar planes de desarrollo o desinversión para lotes improductivos gravados al 33 por mil e incorporar la nueva sobretasa de alumbrado en los presupuestos de 2027.

3. Estructuración Sostenible de Proyectos: Acreditar certificaciones ambientales (LEED, EDGE, Casa Colombia, BCS) en la fase de diseño para blindar el acceso a las exenciones de 10 años en Predial y Delineación Urbana.

4. Planeación Fiscal ICA e Inversiones: Calificar los proyectos de inversión corporativa previstos para 2027 ante la Secretaría de Hacienda para asegurar los descuentos en ICA del 60% u 80%.

En Morand quedamos a su entera disposición para estructurar un diagnóstico personalizado sobre el impacto de esta reforma en sus organizaciones y vehículos familiares.